대형 복합쇼핑몰 개발이 지가에 미치는 영향에 관한 연구 : 스타필드 하남을 중심으로

Ⅰ. 서 론

우리나라 1인당 국민소득이 3만 달러 돌파를 눈앞에 두고, 소위 ‘30-50 클럽’에 들어갈 것이라는 예측이 나오고 있다¹⁾. 소득의 향상은 소비자들의 소비능력 및 소비행태와 밀접하게 연관되어 있기 때문에 국내 유통업계의 점포개발 추세도 점차 다양화 되고 있다. 지금까지 국내 소매유통시장은 브랜드 위주의 마케팅으로 백화점과 대형마트 등이 주도했으나, 최근의 추세는 리테일과 식음료, 문화, 그리고 엔터테인먼트²⁾가 합쳐진 형태의 소비행태가 대세를 이루고 있다(Muhlebach and Alexander, 2004). 이와 같은 이유로 유통업계에서는 일정한 장소에서 다양한 소비 활동을 한번에 해결하려는 소비자들의 요구에 따라 주요 유통채널을 대형 복합쇼핑몰³⁾로 설정하여 개발사업에 중점을 두고 있는데, 2016년 9월에 개장하여 운영 중인 스타필드 하남이 국내 최초라는 점에서 대표적인 대형 복합쇼핑몰의 사례이다.

이러한 대형 복합쇼핑몰 개발사업은 개발주체뿐만 아니라 편의시설 측면에서 지역 거주자에게도 긍정적인 영향을 줄 가능성이 높다. 그러나 부동산시장에 미치게 될 파급효과는 상이할 수 있는데, 대형 복합쇼핑몰의 개발에는 대규모 토지의 매입이 필수적이라는 점에 주목할 필요가 있다. 대체로 부동산시장에서 규모가 큰 개발사업이 추진되는 경우, 투기적 가수요, 대토 수요 등으로 개발지 주변지역을 중심으로 한 지가의 비정상적인 상승을 불러일으킬 가능성이 높고, 기존 토지소유자의 경우에는 보상금으로 인근지역 재투자로 인한 풍선효과를 야기할 가능성도 높다. 이를 미연에 방지하기 위해서 개발지 주변지역을 시가화조정구역으로 지정하거나 당해지역의 개발행위허가를 제한하여 관리할 수 있지만 공익적인 본래의 목적에 비해 실효성은 낮다(채미옥 외, 2007). 그렇기 때문에 스타필드 하남과 같은 대형 복합쇼핑몰 개발사업은 부동산에 있어 개발이익(혹은 우발이익)을 초래하게 되고, 부동산가격의 근간이라 할 수 있는 지가에도 고스란히 반영될 가능성이 존재한다. 한편, 지역경제 차원에서 바라본다면 긍정적인 외부효과도 존재한다(Robertson and Fennell, 2007). 미실현 이익에 대한 과세인 보유세는 과세표준이 클수록 세율이 높아지는 누진세를 적용하고 있는데, 공시지가 상승률이 높을수록 세 부담도 커지게 되므로 지방자치단체의 재정자립도 향상을 기대할 수 있기 때문이다⁴⁾. 또, 대형 복합쇼핑몰 개발사업으로 인한 편의시설의 개선은 인구의 흡인요인에 해당되는 만큼 인근의 유동인구 증가와 지역 내 인구유입, 고용창출, 상권의 성장은 해당 지역에 새로운 성장극의 생성을 가져오게 된다는 점에서 지역의 물리적 변동뿐만 아니라 사회·경제적으로도 성장을 가져오는 효과⁵⁾도 있다(김창수·엄수원, 1996). 이런 이유들로 인해 쇠퇴지역인 경우에는 대형 복합쇼핑몰을 유치함으로써 침체된 부동산시장의 촉매제로 작용할 것인지에 대해 관심을 모으고 있다.

이에 따라 스타필드 하남과 같은 대형 복합쇼핑몰 개발사업은 여타 개발사업과는 달리 지역 내 랜드마크로 자리를 잡는 경우가 많다는 점에서 지가는 위치의 가치에 따라 초과이윤의 차이가 발생하고, 이용 편리성이나 접근성에 의존한다는 것을 고려할 필요성이 존재한다(Hurd, 1903). 스타필드 하남을 중심으로 한 입지여건의 개선과 주변지역의 토지용도 변화가 지가를 변화시키는 주된 요인이기 때문에 입지조건에 따라 지가수준은 차등화 될 가능성이 있음에도 이에 대한 연구가 진행되지 못하고 있다. 개발사업과 지가의 관계에 대한 많은 선행연구들이 주로 택지개발사업이나 혁신도시개발사업 등 공영개발사업을 대상으로 지가변화 패턴을 관찰하고 있다. 이런 이유에서 상업시설이자 집객시설로서의 성격을 지니고 있는 대형 복합쇼핑몰 개발사업에 그대로 적용하여 지가에 미치는 영향을 체계적으로 설명하기에는 어려움을 경험하게 될 가능성이 높다.

따라서 본 연구에서는 대형 복합쇼핑몰의 대표적인 사례인 스타필드 하남의 개발사업이 지가에 미치는 영향을 살펴보기 위해 하남시의 지가모형을 추정하였다. 본 연구는 지가에 영향을 미치는 공간적이고, 시간적 영향의 차이를 검증하기 위해 지역특성, 토지용도특성, 입지특성, 개별토지특성, 시점특성 등 여러 특성요인을 통해 다각적으로 살펴봄으로써 스타필드 하남의 개발사업과 지가의 관계를 실증적으로 규명하고자 한다. 이와 같은 연구를 통해 다양한 경제주체가 부동산활동을 하는 데에 있어 합리적인 의사결정을 위한 시사점을 도출할 수 있을 것으로 생각된다. 아울러, 본 연구를 통해 그동안 부족했던 대형 복합쇼핑몰과 같은 편의시설의 개선으로 인해 각 현상의 변동에 따른 지가형성요인을 분석하여 제공한다는 측면에서 종합적 연구로서의 의의를 가질 것으로 판단된다.

Ⅱ. 이론적 논의

1. 복합쇼핑몰의 개념

복합쇼핑몰이란 일반적으로 소비자의 편리성 제고와 체류시간의 연장을 위해 계획적으로 소매점들을 집적시킨 형태의 소매업태⁶⁾를 말한다(정연승·서용구, 2001).

나라 법령에서는 매장면적 합계가 3,000㎡ 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할을 하며, 1개의 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포의 집단으로 복합쇼핑몰을 정의하고 있다(「유통산업발전법」). 그러나 우리나라가 그동안 벤치마크 해온 미국과 일본에서는 복합쇼핑몰이라는 개념보다는 쇼핑센터(Shopping Center: SC)로 불리는 유통채널로 통용되고 있다⁷⁾.

미국과 일본에서의 쇼핑센터 정의를 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 국제쇼핑센터협회(International Council of Shopping Centers: ICSC)에서는 ‘계획, 개발, 운영, 관리하는 소매점의 집합체로 주차장 시설이 있고, 점포의 규모가 커서 넓은 상권을 대상’으로 하는 소매업태를 쇼핑센터로 정의하고 있다. 미국마케팅협회(American Marketing Association: AMA)에서는 ‘각종 소매점들이 집합되어 있으며 지리적으로도 중심에 위치하여 대다수의 소비자의 니즈가 충족될 수 있는 장소’라고 정의하고 있다. 그리고 일본쇼핑센터협회(Japan Council of Shopping Centers: JCSC)는 ‘디벨로퍼에 의해 계획된 소매업, 음식업, 서비스업 등이 집적되어 있으며, 통일된 운영·관리에 따라 원스톱 쇼핑시설의 기능은 물론이고 쇼핑 이외의 복합 커뮤니티 기능을 포함하고 있는 시설’을 쇼핑센터라고 정의하고 있다. 쇼핑센터는 상권의 범위와 그에 따른 규모, 그리고 앵커 테넌트(Anchor Tenant)의 종류에 따라 <표 1>과 같이 분류할 수 있으며, 이외에 취급제품에 따른 유사 쇼핑센터로는 ① Fashion/Specialty Center, ② Power Center, ③ Theme/Festival Center, ④ Outlet Center 등이 있다(Reddy and Pellegrini, 2013).

<표 1>

쇼핑센터의 상권별 분류

한편, 우리나라 최초의 대형 복합쇼핑몰은 경기도 하남시 미사대로 750 일원에 신세계백화점, 이마트트레이더스, 일렉트로마트, 메가박스 등의 테넌트를 포함한 스타필드 하남이 2016년 9월 개장하여 운영 중에 있다.

<표 2>

스타필드 하남의 개요

Ⅲ. 분석의 틀

1. 분석의 방법 및 자료

본 연구에서는 스타필드 하남의 개발사업이 지가에 미치는 영향을 분석하기 위해 회귀분석의 한 형태인 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하였다. 기본적으로 헤도닉가격모형은 재화는 여러 가지 특성으로 이루어지며, 각각의 특성은 효용을 보유하고 이 효용의 합에 의해 재화의 가치가 결정된다는 Lancaster(1966)의 헤도닉가설에 기초한다(이용만, 2008).

<그림 1>

공간적 범위

$$ Y_i=a+\beta X_i+ϵ$$

본 연구는 스타필드 하남 개발기간 동안의 하남시⁹⁾ ㎡당 개별공시지가¹⁰⁾를 종속변수로 하여 대형 복합쇼핑몰 개발사업에 영향을 주는 변수군으로 크게 지역특성, 토지용도특성, 입지특성, 개별토지특성, 시점특성을 대분류로 하여 각 특성에 대해서는 앞서 검토한 선행연구들을 참조하여 변수들을 설정하였다. 본 연구의 연구모형을 식으로 표현하면 다음과 같다.

$$ Y_i=f\left(X_1,X_2,X_3,X_4,X_5\right)$$

여기서 Y_i(개별공시지가), X₁(지역특성), X₂(토지용도특성), X₃(입지특성), X₄(개별토지특성), X₅(시점특성)을 의미한다.

본 연구의 분석자료는 한국감정원이 제공한 2013년부터 2016년까지의 하남시 개별공시지가 가운데 다양한 토지이용이 이루어지고 있는 지목이 ‘대(垈)’인 필지만을 대상으로 한다. 시간적 범위와 관련하여 스타필드 하남 개발기간 동안의 지가를 살펴보는 이유로 개발단계에서 정상지가상승분을 초과하는 개발이익이나 투기가격이 지가에 반영되기 때문인데(국토교통부, 2016), 본 연구는 이러한 지가변동을 관찰하고자 4개 연도만을 대상으로 하였다. 분석표본을 연도별로 살펴보면 해마다 토지분할을 통해 집약적이고 효율적으로 토지를 이용하고자 함을 확인할 수 있는데, 2013년 11,397개 필지, 2014년 11,556개 필지, 2015년 11,656개 필지, 2016년 11,797개 필지 이상 총 46,406개 필지를 사용하여 실증분석을 진행하였다(<표 3> 참조).

<표 3>

하남시 법정동별 필지 수 및 지가변화

토지가격 이외에 대상토지의 추가적인 속성정보는 관련 공부와 하남시 통계연보, 한국감정평가사협회 등의 자료를 교차점검하여 자체적으로 구축하였으며, 입지특성과 관련된 스타필드 하남과의 거리, 버스정류장과의 거리(www.gbis.go.kr), 고속도로 IC와의 거리는 ArcGIS 10.4를 활용하여 최단 직선거리를 측정하였다.

2. 변수의 정의 및 기술통계량

본 연구에서는 대형 복합쇼핑몰 개발사업이 지가에 미치는 영향요인으로 지역특성, 토지용도특성, 입지특성, 개별토지특성, 시점특성 등을 대분류로 하고, 각 특성별로 지가형성요인 등 지가와 관련된 제반의 선행연구에 기초하여 설명변수를 설정하였다.

먼저, 본 연구의 종속변수는 지목이 ‘대(垈)’인 필지에 해당하는 하남시의 ㎡당 개별공시지가이다. 한국감정원으로부터 제공받은 개별공시지가 자료를 통해 각각의 설명변수가 종속변수에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다.

다음으로 지가는 토지의 자연적 특성인 부동성으로 인해 지역요인의 영향이 더 크다는 점을 고려하기 위해 본 연구에서는 지역특성으로 신장동여부와 인구밀도¹¹⁾, 1인당 사업체 수를 변수로 설정하였다. 신장동은 스타필드 하남의 소재지이기도 하고, 하남시청이 소재하고 있는 행정구역이라는 점에서 CBD(Central Business District) 역할을 수행하고 있을 가능성이 높은 법정동이다. 그렇기 때문에 여타 법정동과는 달리 지가수준이 높게 형성될 가능성이 존재한다(김종호, 1992; Haughwout et al., 2008; 최수, 2008; 주용범·김동중, 2010). 이런 이유에서 법정동별 지가수준의 차이를 통제하기 위해 신장동여부를 통제변수로 연구모형에 포함하였다. 인구밀도와 1인당 사업체 수의 경우에는 지역의 성장과 쇠퇴를 가름해 볼 수 있는 변수이다(조진희 외, 2010; 서경규 외, 2016). 먼저, 인구밀도와 관련하여 토지의 물리적 공급곡선은 수직이고, 공급의 가격탄력성은 0(완전비탄력적)이라는 점에서 인구밀도가 높은 경우, 다양한 경제주체가 부동산활동을 하는 데에 있어 입지경쟁이 불가피할 가능성이 존재한다(김경환·손재영, 2015). 이런 이유에서 하남시 23개 법정동별 인구밀도와 지가는 정(+)의 관계를 가질 것으로 예상하였다. 또, 1인당 사업체 수는 토지생산성 측면에서 1차적인 지가수준을 결정할 가능성이 높기도 하고(서경규 외, 2016), 지역의 산업구조나 경제규모를 파악할 수 있는 지표라는 점에서 법정동별 1인당 사업체 수를 설명변수로 도입하였다.

토지용도특성으로 지가는 토지의 주된 용도에 따라 지가수준이나 지가변화 패턴이 상이하다는 점을 고려하기 위하여 각각의 토지용도를 더미변수로 설정하였다. 본 연구에서는 공업용, 농업용(전·답), 그리고 기타(임야, 특수토지, 공공용지 등)를 기저변수로 하여 단독용, 연립·다세대용, 아파트용, 상업용, 업무용, 주·상복합용 등의 용도에 따라 지가수준에 차이가 나타날 가능성이 높은 것으로 예상하였다(이태일·채미옥, 1986; 채미옥, 1997; 이영환, 2008; 안혜성·강창덕, 2014).

다음으로 지가는 개별요인으로 설명되는 위치·면적·형상 등에 의해 토지가치가 구체화된다(안정근, 2009). 본 연구에서는 위치의 가치를 고려하기 위하여 입지특성으로 스타필드 하남과의 거리, 버스정류장과의 거리, 고속도로 IC와의 거리를 필지별로 측정하여 변수로 설정하였다. 먼저, 동일수급권 내에 스타필드 하남과 같은 대형 복합쇼핑몰 개발사업은 정상지가상승분을 왜곡시키는 이른바 부정적인 외부효과를 발생시킬 가능성이 높기 때문에 개발지로부터의 거리에 따라 지가변화 패턴이 상이할 것으로 예상하였다. 또, 교통 접근성에 따라 지가수준에 차이가 존재할 가능성도 높다(서경규 외, 2016). 이런 이유에서 하남시의 대표적인 대중 교통수단이라 할 수 있는 관내 도시형버스, 직행좌석버스와 타 시·도 차적의 버스가 정차하는 개별 버스정류장과의 거리를 필지별로 측정하여 변수로 도입하였다. 고속도로 IC와의 접근성에 따라서도 지가형성에 상이한 영향을 미칠 수 있다는 점에서 관내의 하남IC, 서하남IC, 미사IC, 그리고 인접한 지역의 상일IC, 송파IC를 대상으로 필지별 최단 직선거리를 측정하여 연구모형에 포함하였다.

개별토지특성과 관련해서는 선행연구를 참조하여 토지가치에 직접적인 영향을 미치는 영향요인으로 면적과 지형지세, 도로접면 등을 변수화하였다(민웅기, 2006; 이영환, 2008; 안혜성·강창덕, 2014; 서경규 외, 2016; 서경규·이규태, 2017). 지형지세의 경우, 고저와 형상을 고려하였는데, 고저는 저지, 완경사, 급경사, 고지 등을 기저변수로 한 평지여부를, 형상은 가로·세로장방형, 사다리형, (역)삼각형, 부정형, 자루형을 기저변수로 한 정방형여부를 더미변수로 각각 설정하였다. 또, 도로접면으로 중로 및 광대로여부는 개별토지의 1면이 접하고 있는 도로의 폭이 12m 이상인 경우를, 각지여부는 도로와 2면 이상 접하는 경우를 변수로 설정하였다.

마지막으로 개별공시지가가 결정·공시되는 연도에 따라 지가수준에 차이가 있을 가능성이 있다는 점을 고려하여 시점특성을 설명하기 위한 시점더미변수를 설정하였다. 이상의 내용을 정리하면 <표 4>와 같고, 변수들의 특성을 보여주는 기술통계량은 <표 5>에 제시하였다.

<표 4>

변수의 정의

<표 5>

연속형 및 이산형 변수의 기술통계량

Ⅳ. 분석결과

본 연구에서는 국내 최초의 대형 복합쇼핑몰인 스타필드 하남을 연구대상으로 하여 스타필드 하남 개발사업이 지가에 영향을 미치는 요인을 헤도닉가격모형을 이용하여 살펴보았다. 본 연구는 지가의 영향요인으로 크게 지역특성, 토지용도특성, 입지특성, 개별토지특성, 시점특성으로 구분하여 각각의 영향력을 검토하였다.

본 연구는 적합된 회귀모형의 추정을 위해 우선적으로 다중공선성을 검정하였다. 다중공선성과 관련된 VIF의 최댓값이 2.77로 나타나 변수 간 다중공선성 문제는 존재하지 않는 것으로 판단하였다. 하지만 Breusch-Pagan 검정결과(Χ²=19839.43, p=0.000)와 White 검정결과(Χ²=9577.19, p=0.000)를 통해 볼 때, 각각 유의수준 1%에서 동분산성을 기각하는 것으로 나타났다. 이런 이유에서 본 연구는 이분산성을 고려한 Robust 표준오차를 추정하여 회귀계수의 유의성을 검증하였다. 표준오차만을 통계적으로 유효한 Robust 표준오차로 산출해 주기 때문에 이분산성 문제가 있는 경우 Robust 추정을 통해 회귀모형의 적합도를 높일 수 있다(Hill et al., 2011).

실증연구를 통해 도출된 회귀모형의 적합도를 살펴보면, F-value는 1959.47로 나타나 유의수준 1%에서 통계적으로 유의한 모형이라는 것을 보여주고 있다. 그리고 회귀모형의 설명력을 보여주는 수정된 R2는 0.532, 회귀모형의 예측력을 보여주는 RMSE가 6.3e+05로 나타나 스타필드 하남의 개발사업과 지가의 관계를 설명하는 데에 큰 무리가 없는 것으로 파악하였다.

구체적인 분석결과를 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 지역특성과 관련하여 법정동별 지가수준의 차이를 통제하기 위한 신장동여부는 1% 유의수준에서 지가가 높은 것으로 나타났다. 동일수급권이라 할지라도 신장동의 경우, 스타필드 하남뿐만 아니라 하남시청 등 공공청사 대부분이 소재하고 있기도 하고, 각종 상업·업무시설이 밀집된 행정구역이라는 점에서 하남시의 CBD 역할을 수행하고 있을 가능성이 높다. 이런 이유에서 본 연구의 분석결과는 CBD와의 접근성이 지가형성의 핵심요인이라 보고하고 있는 선행연구들의 연구결과를 지지하는 결과를 보여주고 있다(Yeates, 1965; 김종호, 1992; Haughwout et al., 2008; 최수, 2008).

인구밀도의 경우에도 1% 유의수준에서 지가에 정(+)의 영향력이 있는 것으로 나타났다. 이러한 본 연구의 분석결과는 다수의 선행연구들의 분석결과와 맥을 같이 하는 것으로써 인구밀도가 높은 경우, 다양한 경제주체가 부동산활동을 하는 데에 있어 개발가능한 토지가 시장에 한정되어 있다는 점에서 입지경쟁이나 집약적인 토지이용에 의해 나타난 결과로 해석된다(조진희 외, 2010; 서경규 외, 2016). 특히, 본 연구의 사례지역인 하남시는 관할구역의 약 77.3%가 개발제한구역이기 때문에 인구밀도가 지가에 영향을 미치는 정도가 더 크게 나타날 수 있다. 베타계수(0.448)의 크기를 고려해 보면, 하남시와 같은 특수한 경우에는 인구밀도가 지가형성에 있어 중요한 변수로 작용할 수 있음을 보여준다. 또한, 1인당 사업체 수의 경우에도 지가가 유의적으로 높게 나타났다. 대체로 지역의 산업구조나 경제규모와 밀접한 연관이 있는 1인당 사업체 수가 많을수록 토지생산성이 높아지기 때문에 지가는 상승하게 된다는 것을 본 연구의 분석결과는 보여주고 있다(서경규 외, 2016).

다음으로 토지용도특성과 관련해서는 기저변수인 공업용과 농업용(전·답), 기타(임야, 특수토지, 공공용지 등)의 용도 대비 모든 변수가 1% 유의수준에서 ㎡당 개별공시지가가 높은 것으로 나타났다. 회귀계수의 크기를 통해 볼 때, 용도별로 다소 상이하지만 기저변수 대비 업무용의 개별공시지가 평균이 1,129,431원/㎡, 상업용은 1,069,235원/㎡으로 나타나 비주거 부문의 지가수준이 높은 것으로 나타났다(이영환, 2008; 안혜성·강창덕, 2014). 이러한 분석결과는 대규모 공익사업이 진행되고 있는 하남시의 지역여건 상 상업·업무용지의 일시적 공급에 따른 영향이 지가에 반영되었을 가능성을 배제할 수 없지만 대부분의 상업·업무용 토지가 지대지불능력이 높다는 점을 고려해야 한다. 대체로 상업·업무용지는 입지조건이 우수하기 때문에 그로 인한 입지우위의 가치가 지가에 반영되어 나타난 것으로 해석할 수 있다. 또한, 사회적·경제적 측면에서는 저금리 기조에 따른 환경의 변화에 힘입어 수익형부동산이 각광을 받고 있기 때문에 지가형성에도 긍정적인 영향을 미친 것으로 추론된다. 주거 부문에서는 아파트용의 개별공시지가 평균이 285,017.3원/㎡으로 가장 높고, 단독용은 89,749.72원/㎡으로 지가수준이 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다. 아파트와는 달리 단독주택은 그 특성 상 쾌적성과 독립성이 보장되어야 한다는 점에서 단독주택의 주거입지 선택은 도심보다 교외에서 이루어질 가능성이 높기 때문에 이러한 분석결과가 나타난 것으로 생각된다. 한편, 주·상복합용의 경우에는 개별공시지가 평균이 574,573.5원/㎡으로 나타나 복합용도의 지가수준이 주거 부문의 용도에 비해 상대적으로 높게 형성된다는 것을 보여주고 있다.

<표 6>

분석결과

입지특성으로 본 연구에서의 관심변수에 해당하는 스타필드 하남과의 거리는 1% 유의수준에서 개별공시지가에 부(-)의 영향력이 있는 것으로 나타났다. 스타필드 하남과 같은 대형 복합쇼핑몰이 개발된다는 것은 일반적인 상업시설과는 달리 강력한 집객력을 바탕으로 한다는 점에서 신규 상가의 유인을 통한 상권의 성장을 기대할 수 있다. 그렇기 때문에 스타필드 하남으로부터 근거리에 위치할수록 잠재고객 확보에 유리하므로 스타필드 하남의 개발지 주변지역을 중심으로 한 편의시설 개선의 효과는 개발단계에서부터 나타난다는 것을 본 연구의 분석결과는 보여주고 있다. 이처럼 스타필드 하남과의 접근성이 우수할수록 지가상승잠재력이 높아진다는 점에서 지방자치단체는 대형 복합쇼핑몰의 유치를 통한 긍정적인 외부효과만을 기대할 것이 아니라 정상지가상승분을 왜곡시키는 등 부동산시장에 미치게 될 파급효과 또한 고려한 균형 잡힌 의사결정이 필요함을 시사한다. 그리고 교통 접근성을 설명하기 위한 거리변수인 버스정류장과 고속도로 IC의 경우, 거리가 멀어질수록 지가는 유의적으로 낮아지는 것으로 나타나 교통 접근성이 우수할수록 토지의 증가요인이 될 수 있음을 본 연구의 분석결과는 보여주고 있다.

개별토지의 가치에 직접적인 영향을 미치는 요인과 관련하여 개별토지특성의 분석결과를 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 필지의 면적이 클수록 1% 유의수준에서 지가가 낮은 것으로 나타났다. 토지가격비준표 상의 면적비교치는 면적이 증가함에 따라 감가하도록 작성되어 있고, 이에 기초하여 개별공시지가가 산정되었음을 감안한다고 하더라도 대규모 토지는 거래의 제한, 분할에 소요되는 감보율, 비용 등을 고려한다면 최유효이용이 아니라는 것을 의미한다는 것을 본 연구의 분석결과는 보여주고 있다(임재만, 2015; 신우진·문소연, 2016; 서경규·이규태, 2017). 지형지세와 관련하여 평지여부, 정방형여부 모두 1% 유의수준에서 개별공시지가가 높은 것으로 나타났다(민웅기, 2006; 이영환, 2008; 안혜성·강창덕, 2014). 각각의 기저변수 대비 평지여부는 개별공시지가 평균이 391,111.6원/㎡, 정방형여부는 228,435.6원/㎡으로 지가가 높게 형성되는 것으로 나타났다. 이 경우, 토지이용에 있어서 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형질을 변경할 필요가 없게 되므로 인한 토지의 증가요인으로 해석된다. 개별토지의 접근성과 관련된 중로 및 광대로여부, 각지여부 모두 지가가 유의적으로 높게 나타났다. 중로 및 광대로여부는 개별공시지가 평균이 482,502.8원/㎡, 각지여부는 1,341,800원/㎡으로 나타나 접근성이 양호한 토지의 경우 토지의 증가요인이라는 것을 보여주고 있다(민웅기, 2006; 이영환, 2008; 안혜성·강창덕, 2014; 서경규 외, 2016).

끝으로 시점에 따른 영향을 통제하기 위한 시점특성의 분석결과, 모두 1% 유의수준에서 지가가 높은 것으로 나타났다. 기저변수인 2013년 대비 2014년의 개별공시지가 평균이 160,880.9원/㎡, 2015년은 177,394.6원/㎡ 높게 나타났는데 반해, 스타필드 하남의 개장이 이뤄진 2016년에는 기저변수 대비 278,674.2원/㎡ 높게 나타났다. 개별공시지가의 공시기준일(1월 1일)과 스타필드 하남의 개장시점(2016년 9월) 간의 시차는 존재하지만 회귀계수의 크기를 통해 볼 때, 스타필드 하남의 완공을 앞둔 시점에서 지가에 미치는 영향력이 더 크게 나타날 수 있음을 보여주고 있다.

Ⅴ. 결 론

본 연구에서는 대형 복합쇼핑몰 개발사업이 지가에 미치는 영향을 살펴보고자 스타필드 하남을 연구대상으로 하남시의 지가모형을 추정하였다. 이를 위해 본 연구는 스타필드 하남의 개발사업이 이뤄졌던 2013년부터 2016년까지의 하남시 개별공시지가 자료를 바탕으로 스타필드 하남과의 거리에 따른 지가변화가 보여주는 양상을 검증하고자 하였다. 헤도닉가격모형을 이용하여 분석한 주요 연구결과를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 본 연구를 통해 당해지역의 지역특성이 지가에 미치는 영향을 확인할 수 있었다. 분석결과를 살펴보면, 동일수급권이라 할지라도 CBD 역할을 수행하고 있는 신장동의 경우, 지가가 높게 형성된다는 것을 보여준다. 또한, 지역경제 측면에서는 인구밀도가 높을수록, 1인당 사업체 수가 많을수록 토지의 증가요인이라는 것을 보여주고 있다. 특히, 하남시는 개발불능지의 비율이 높다는 지역적 특수성으로 인해 인구밀도가 지가형성에 있어 중요한 변수로 작용하는 것으로 나타났다.

둘째, 토지용도특성과 관련하여 본 연구의 분석결과를 살펴보면, 주거 부문에 비해 비주거 부문의 지가가 상대적으로 높게 형성된다는 것을 확인할 수 있었다. 상업·업무용 토지가 지대지불능력이 높기도 하고, 사회적·경제적 환경의 변화에 따라 수익형부동산이 각광을 받고 있기 때문에 지가형성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 것을 보여주고 있다.

셋째, 입지특성과 관련한 본 연구의 분석결과를 살펴보면 개별토지의 지가는 스타필드 하남과의 거리와 교통 접근성에 따라 지가수준이 차등화 된다는 것을 보여주고 있다. 스타필드 하남은 일반적인 상업시설과는 달리 강력한 집객력을 바탕으로 하고 있기 때문에 개발지 주변지역을 중심으로 신규 상가의 유인을 통한 새로운 상권 형성을 기대할 수 있다. 이러한 편의시설 개선의 효과는 상권의 중심이라 할 수 있는 스타필드 하남과의 접근성이 우수할수록 잠재고객 확보에 유리한데, 그로 인해 지가상승잠재력은 개발단계에서부터 높아진다는 것을 보여주고 있다. 또한, 버스정류장이나 고속도로 IC와의 접근성이 우수한 필지의 경우에도 토지의 증가요인이 될 수 있음을 보여준다.

입지여건은 부동산가격에 광범위하게 영향을 미치는 요인으로 대체로 이용 편리성이나 접근성에 의존한다. 본 연구의 분석결과는 스타필드 하남으로부터 근거리에 위치할수록 스타필드 하남의 잠재고객이나 풍부한 유동인구를 그대로 향유할 수 있다는 점에서 입지여건이 우수할수록 토지생산성으로 설명되는 수익성 확보의 가능성이 높아지게 되고, 이는 대상토지의 가치에도 직결되기 때문에 지가가 높게 형성될 수 있음을 보여주고 있다.

넷째, 본 연구는 개별토지의 물리적인 특성으로 면적, 지형지세, 도로접면과 관련된 개별토지특성이 지가에 유의적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 분석결과, 필지의 면적이 대규모 토지인 경우, 토지시장에서 거래가 제한되고, 이를 분할하여 이용한다고 하더라도 감보율, 비용 등이 수반된다는 점에서 대규모 토지는 감가요인이 될 수 있음을 보여준다. 지형지세 측면에서 개별토지의 고저가 평지, 형상이 정방형인 경우에는 토지의 형질변경이 필수적 행위가 아니게 되므로 인한 토지의 증가요인으로 나타났고, 개별토지의 접근성과 관련하여 중로 및 광대로와 접하거나 각지인 경우, 지가수준이 유의적으로 높게 형성되는 것으로 나타났다.

이상에서 살펴본 바와 같이 대형 복합쇼핑몰 개발사업이 지역 토지시장에 미치게 되는 파급효과는 매우 크다. 본 연구의 분석결과는 스타필드 하남의 개발단계에서 나타나는 각 현상의 변동, 즉 지가형성요인의 특징을 고려한 하남시 지가모형을 추정함으로써 스타필드 하남 개발사업의 추진으로 개발지 주변지역을 중심으로 한 입지조건에 따라 지가수준이 차등화 될 수 있음을 확인하였다. 특히, 지가는 지역특성, 토지용도특성, 입지특성, 개별토지특성, 시점특성 등 다차원적인 특성요인에 의해 영향을 받는다는 것을 보여줌으로써 그동안 부족했던 대형 복합쇼핑몰의 개발사업과 지가의 관계를 실증연구를 통해 규명하였다는 데에 의의를 가진다.

우리나라 유통업계는 대형 복합쇼핑몰을 주요 유통채널로 설정하여 기업의 성장동력으로 삼고 있는 한편, 행정청인 지방자치단체는 지역경제 활성화라는 기본 목표를 달성하기 위한 자구적 노력으로서 대형 복합쇼핑몰 유치에 적극적으로 나서고 있다. 이에 지방자치단체의 전폭적인 지원에 따라 최근 개장한 스타필드 하남을 필두로 대형 복합쇼핑몰 개발사업이 전국 각지에서 추진되고 있다. 하지만 대형 복합쇼핑몰 개발사업은 개발주체가 홍보하고, 행정청이 기대하는 효과 못지않게 정상지가상승분을 왜곡시킬 수 있기 때문에 토지시장 안정화 방안에 대한 논의가 필요하다는 것을 본 연구는 보여주고 있다. 아울러, 대형 복합쇼핑몰을 유치함으로써 개발지 주변지역을 중심으로 한 새로운 상권의 형성을 기대할 수 있지만, 기존 상권을 위축시킬 가능성을 배제할 수 없다는 점에서 개발주체가 개장 전 행정청에 통상적으로 제출하는 상권분석과 상생협력 방안(의무휴업, 영업시간 제한 등) 등의 실효성 확보를 위한 정책적 방안이 마련되어야 할 것으로 생각된다.

그럼에도 본 연구는 다음과 같은 한계를 지니고 있어 향후에는 이를 보완한 추가적인 연구가 필요할 것으로 생각된다. 첫째, 본 연구에서는 대형 복합쇼핑몰 개발사업의 사례가 제한적인 관계로 국내 최초의 대형 복합쇼핑몰인 스타필드 하남을 연구대상으로 분석을 진행하기는 하였지만 하남시를 사례지역으로 한 횡단면적인 연구라는 점에서 시간적·공간적 범위와 관련된 한계를 가질 수 있다. 둘째, 지가 관련 자료 구득의 어려움으로 인해 개별공시지가의 적정성을 검토하지 못한 상태에서 이를 종속변수로 선정하였다는 점에서 내용적 범위에 대한 한계가 있다. 마지막으로 선행연구 검토를 통해 지가형성에 영향을 미치는 요인들을 추출하였음에도 본 연구에서 활용한 영향요인 이외에 추가적인 요인을 고려한 종합적인 연구가 필요할 것으로 생각된다.

Acknowledgments

이 논문은 Fides Development LLC의 연구지원을 통해 작성되었음.

This study was supported by the Fides Development LLC.

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